ariakelaw 監修：弁護士 齊藤 翔平（埼玉弁護士会所属／大宮ありあけ法律事務所）
所有しているビルの店舗や事務所の賃料が、周りの相場と比べて明らかに安いままになっている。固定資産税や修繕費、管理費は上がっているのに、長く入っているテナントの賃料は、契約したときのままだ。値上げをお願いしたいけれど、どう切り出せばよいのか、断られたらどうすればよいのかわからない。そんなビルのオーナーの方に向けて、この記事では、家賃（賃料）の増額を求めるための法律上のルールと、交渉から調停・裁判までの進め方を解説します。
こんな疑問はありませんか？
- 契約の途中でも、家賃を上げられる？
- テナントが値上げを断ったら、どうなる？
- 値上げを認めてもらうには、どんな資料が必要？
- 値上げを求めた後、テナントが今までの家賃しか払わないときは？
この記事でわかること
- 家賃の値上げが認められる条件
- 値上げを求める手順と、通知の出し方
- 話し合いでまとまらないときの調停・裁判
- 値上げを求めた後の家賃の扱い
家賃の値上げが認められる条件
家賃は、契約で決めた金額が基本ですが、借地借家法という法律で、一定の条件があれば、契約の途中でも、将来に向かって家賃の増額を求めることができると定められています。条件は、次のような事情で、今の家賃が「不相当」になっていることです。
- 土地や建物の固定資産税などの負担が増えた
- 土地や建物の価格が上がったなど、経済の事情が変わった
- 近くの同じような建物の家賃と比べて、安くなっている
このうち、どれか1つだけで決まるわけではなく、契約をしたときの事情や、その後の経過なども含めて、総合的に判断されます。
相場の賃料まで上がるとは限らない
近くのビルの募集賃料が高くても、すぐにその金額まで上げられるとは限りません。裁判では、新しく貸す場合の賃料（新規賃料）ではなく、今の契約を続けることを前提にした賃料（継続賃料）として、今の賃料との差をどのくらい反映させるかが判断されるためです。求める金額は、この点も踏まえて決めることが大切です。
値上げを求められない場合
契約で「一定の期間は家賃を増額しない」と約束している場合は、その期間中は値上げを求めることができません。また、定期借家契約で家賃の改定についての特約がある場合は、その特約に従うことになります。
値上げを求める手順
1. 根拠となる資料を集める
値上げを求める前に、根拠となる資料をそろえておくことが大切です。
- 固定資産税の納税通知書など、負担が増えたことがわかる資料
- 周辺の同じような店舗・事務所の賃料がわかる資料（不動産会社の査定や募集情報など）
- 今の契約書と、これまでの家賃の改定の経過がわかる資料
- 必要に応じて、不動産鑑定士による賃料の鑑定
2. テナントに通知する
値上げを求めるときは、「いつから」「いくらに」増額するのかを、書面で通知します。後で争いになったときのために、内容証明郵便で送るのが一般的です。家賃の増額は、通知が相手に届いた時から将来に向かって効力が生じ、過去にさかのぼって値上げすることはできません。
3. 話し合い
通知を送った後、テナントと金額や時期について話し合います。テナントの負担も考えて、段階的に上げるなど、現実的な落としどころを探ることも大切です。合意できれば、合意書を作って、新しい家賃を確認しておきます。
オーナーの方の賃料増額のご相談をお受けしています
値上げが認められそうか、どのくらいの金額が妥当かの見通しから、テナントとの交渉、調停・裁判まで、弁護士がサポートします。
話し合いでまとまらないとき
調停
家賃の増減額をめぐる争いは、いきなり裁判を起こすことはできず、まず簡易裁判所の調停で話し合うことになっています（調停前置）。調停では、調停委員が間に入り、資料をもとに、双方が納得できる金額を探ります。
裁判
調停でもまとまらない場合は、裁判で適正な家賃を決めてもらうことになります。裁判では、不動産鑑定士の鑑定をもとに、適正な家賃が判断されることが多く、鑑定の費用がかかります。
POINT 値上げの幅が大きいほど、裁判での立証のハードルも上がります。求める金額は、資料で説明できる範囲にしておくことが、早い解決につながります。
値上げを求めた後の家賃の扱い
値上げを求めた後、話し合いがまとまるまでの間、テナントは、自分が相当だと考える金額（多くの場合は今までの家賃）を支払えばよいとされています。そのため、テナントが今までの家賃を払い続けていても、家賃の不払いとして契約を解除することはできません。
一方で、裁判などで増額が認められた場合、テナントは、値上げを求めた時までさかのぼって、不足していた分に年1割の利息をつけて支払わなければなりません。この仕組みがあるため、テナント側にも、早めに話し合いで解決する動機が生まれます。
弁護士に依頼するメリット
- 値上げが認められそうか、どのくらいの金額が妥当かの見通しを、事前に確認できる
- 通知書の作成や、テナントとの交渉を任せられる
- 調停・裁判になった場合の資料の準備や、鑑定への対応を任せられる
- テナントとの関係をこじらせずに、冷静に進められる
弁護士費用
賃料の増額の問題は、物件の種類や求める金額、話し合いで解決できるか調停・裁判になるかによって、必要な作業が大きく変わります。そのため、弁護士費用は、ご事情を伺ったうえで、別途お見積りをお出しします。ご依頼の前に、費用の見通しを必ずご説明します。
よくある質問
Q. どのくらいの値上げなら認められる？
周辺の相場や固定資産税の変化などをもとに、個別に判断されます。相場との差が大きいほど認められやすくなりますが、一度に大幅な値上げが認められるとは限りません。
Q. 契約の更新のときに値上げしたい
更新のときに合意で値上げをすることもできます。合意できない場合は、この記事の増額請求の手続きで進めることになります。
Q. テナントが出ていくと言ったら？
家賃の増額を理由に退去されることもあります。空室のリスクも考えて、求める金額や進め方を決めることが大切です。
まとめ
家賃は、固定資産税の増加や周辺の相場との差などで不相当になっていれば、契約の途中でも、将来に向かって増額を求めることができます。資料をそろえて書面で通知し、話し合いでまとまらなければ、調停・裁判で適正な家賃を決めることになります。
値上げの見通しや進め方に迷ったら、通知を送る前に、弁護士にご相談ください。