共有不動産を売りたい｜反対する共有者への対処法

監修：弁護士 齊藤 翔平（埼玉弁護士会所属／大宮ありあけ法律事務所）

相続で、兄弟と一緒に実家の土地建物を共有することになった。自分は売ってお金に換えたいのに、兄弟が「売りたくない」と言って、話が進まない。離婚した元配偶者と自宅を共有したままで、売るに売れない。不動産を複数の人で共有していると、売る・貸す・建て替えるといったことが、自分だけでは決められず、トラブルになりやすくなります。この記事では、共有の状態を解消する「共有物分割」の方法と、話し合いでまとまらないときの手続きの流れを解説します。

共有者が反対していても、共有は解消できる

共有している不動産は、共有者全員が同意しないと、不動産そのものを売ることはできません。ただ、それは「ほかの共有者が反対すれば、永久に売れない」という意味ではありません。法律では、共有者は原則としていつでも共有の解消（共有物分割）を求めることができ、話し合いでまとまらなければ、最終的には裁判所が、売却してお金で分ける・ほかの共有者に持分を買い取ってもらう、といった方法で、共有の状態を解消します。

不動産を共有したままにしておくリスク

不動産を共有していると、次のような不便や、トラブルの原因が生まれます。

• 売却や建て替えなど、大きな変更には共有者全員の同意が必要になる
• 貸し出すなどの管理の方法を決めるにも、持分の過半数の同意が必要になる
• 固定資産税の負担や、管理費・修繕費の分担でもめやすい
• 共有者が亡くなると、その相続人が新たな共有者になり、人数が増えて話がまとまりにくくなる
• 自分の持分だけを売ることはできるが、買い手が限られ、安くなりやすい

こうした状態を解消するために、法律では、共有者は原則としていつでも、共有物の分割を求めることができると定められています（分割をしない約束を5年以内の期間で結んでいる場合を除きます）。

共有を解消する3つの方法

現物分割	土地を分筆するなど、不動産そのものを物理的に分けて、それぞれの単独所有にする方法
代償分割（価格賠償）	共有者の1人が不動産の全部を取得し、ほかの共有者には、持分に見合ったお金を支払う方法
換価分割	不動産を売却して、その代金を持分に応じて分ける方法

建物は物理的に分けられないことが多いため、実際には、代償分割か換価分割になるケースが多くあります。どの方法にするかは、まずは共有者の間の話し合いで自由に決めることができます。

→ 持分の買取りの価格は「共有持分を買い取りたい｜価格の決め方と進め方」

共有を解消するまでの流れ

1. 共有者との話し合い（協議）

まずは、ほかの共有者に対して、共有を解消したいと伝え、分け方を話し合います。合意できれば、合意の内容を書面（共有物分割協議書）にして、登記や売却の手続きに進みます。弁護士が代理人として話し合いを進めることもできます。

2. 調停

話し合いがまとまらない場合、裁判所の調停で話し合うこともできます。ただし、共有物分割の場合は調停を必ず経る必要はなく、話し合いが難しければ、はじめから訴訟を起こすことも多くあります。

3. 共有物分割訴訟

共有者の間で合意ができない場合は、地方裁判所に共有物分割の訴訟を起こします。この裁判では、裁判所が、現物分割・代償分割・換価分割のどの方法で分けるかを決めます。相手が話し合いに応じない場合や、連絡が取れない場合でも、裁判で共有を解消することができます。

裁判所はどの方法を選ぶのか

2021年の民法の改正で、裁判所が選ぶ分け方の順序が、法律にはっきりと書かれました。

• まず、現物分割または代償分割を検討する
• 現物分割ができない場合や、分けると価値が大きく下がる場合で、代償分割も難しいときに、換価分割（競売）を命じる

代償分割が認められるには、不動産を取得する人に、ほかの共有者に支払うお金を用意できる見込みがあることが必要です。

持分に応じた清算

裁判では、不動産の価値を不動産鑑定などで評価し、持分に応じてお金の清算をします。共有者の1人が不動産を独占して使っていた場合や、固定資産税を1人で負担してきた場合などは、その点も争いになることがあります。

所在がわからない共有者がいる場合

相続を重ねた結果、共有者の中に、連絡先も住所もわからない人がいることがあります。2023年4月からは、裁判所の決定を受けて、所在がわからない共有者の持分を、ほかの共有者が取得できる制度ができました（相続でできた共有の場合は、相続開始から10年がたっていることが必要です）。

このほか、所在がわからない共有者がいても、共有物分割の裁判を進める方法があります。

弁護士に依頼するメリット

• 感情的になりやすい共有者との話し合いを、弁護士が代わりに進められる
• 代償分割にするか換価分割にするかなど、ご自身に有利な分け方を見通しを立てて提案できる
• 不動産の評価や清算の主張など、裁判で必要な資料の準備を任せられる
• 相手が話し合いに応じない場合でも、訴訟で解決まで進められる

弁護士費用

共有物分割の問題は、不動産の価値や共有者の人数、話し合いで解決できるか訴訟になるかによって、必要な作業が大きく変わります。そのため、弁護士費用は、ご事情を伺ったうえで、別途お見積りをお出しします。ご依頼の前に、費用の見通しを必ずご説明します。

よくある質問

Q. 自分の持分だけを売ることはできる？

できます。ただし、共有持分だけを買う人は限られ、価格も低くなりがちです。売る前に、共有物分割で解決できないかをご検討ください。

Q. 相手が住んでいる家でも分割を求められる？

求められます。相手が住み続けたい場合は、相手が持分を買い取る代償分割などで解決することが多くあります。

Q. どのくらいの期間がかかる？

話し合いでまとまれば数か月程度のこともありますが、訴訟になると1年前後かそれ以上かかることもあります。

まとめ

不動産を共有したままにしていると、売却や建て替えが自由にできず、相続のたびに共有者が増えてトラブルになりやすくなります。共有を解消するには、現物分割・代償分割・換価分割の3つの方法があり、話し合いでまとまらなければ、共有物分割の裁判で解決することができます。

共有の不動産をめぐって話が進まないときは、早めに弁護士にご相談ください。