離婚後も夫名義の家に住む｜名義とローン

監修：弁護士 佐藤 都（埼玉弁護士会所属／大宮ありあけ法律事務所）

離婚しても、子どもの学校を変えたくないので、今の家に住み続けたい。でも、家は夫の名義で、ローンも夫が組んでいる。住み続けることはできるのだろうか。名義を自分に変えられるのだろうか。離婚後に妻子が自宅に住み続けたいという希望は多く、実現するには、名義・ローン・お金の清算の3つを整理する必要があります。この記事では、住み続けるための方法と、それぞれの注意点を解説します。

住み続けるための3つの方法

1. 名義を自分に変える	自宅の所有権を財産分与で取得し、登記を自分の名義にする。ローンが残っている場合は、ローンの借り換えや引受けが必要
2. 名義は相手のまま、住み続ける	相手が所有者のまま、自分が住む。使用貸借（無償）または賃貸借（家賃を払う）の契約を結ぶ。相手がローンを払い続ける
3. 共有のまま住み続ける	一定の期間（子どもの卒業までなど）は共有のまま住み、その後に売却または買取りをする

ローンが残っている場合の名義変更

ローンが残っている家の名義を変えるには、金融機関の同意が必要です。多くの住宅ローンの契約では、金融機関に無断で名義を変えると、ローンの一括返済を求められる条項があります。

名義を変えるための方法は、次のとおりです。

• 自分の名義でローンを借り換える（自分に十分な収入と信用が必要）
• 相手のローンをそのまま自分が引き受ける（免責的債務引受。金融機関の審査が必要で、認められないことも多い）
• ローンを完済してから名義を変える（財産分与や親からの援助で資金を用意する）

名義を変えずに住み続ける場合

相手の名義のまま住み続ける場合、次の点を合意書（できれば公正証書）に書いておきます。

• 住み続けられる期間（子どもが高校を卒業するまで、など）
• 家賃を払うかどうか、払う場合の金額（養育費との調整）
• ローンの返済は相手が続けること、固定資産税や修繕費は誰が負担するか
• 相手がローンを滞納した場合の対応
• 期間が終わった後の扱い（売却して清算する、買い取る、など）
• 相手が勝手に売却しないこと

ただし、相手がローンを払わなくなると、家が競売にかけられ、住めなくなるリスクがあります。相手の名義のまま住む方法は、この不安定さを前提に考える必要があります。

財産分与での清算

自宅を自分が取得する場合、自宅の価値（査定額）からローンの残高を引いた額が、自分が取得する財産分与の額になります。それが2分の1を超える場合は、超える分を相手にお金（代償金）で払うか、ほかの財産で調整します。

オーバーローン（ローンが価値を上回る）の場合は、自宅に財産としての価値がないため、取得しても財産分与の取り分には影響しません。

→ 「オーバーローンの財産分与｜ローンは誰が払う？」

住み続けることにこだわらない選択肢

住み続ける方法がどれも難しい場合は、自宅を売却し、売却代金を分けて、新しい住まいを確保することも現実的な選択肢です。子どもの学区内で賃貸を探すなど、生活への影響を抑える工夫もできます。

よくある質問

Q. 相手が「家は渡すが、ローンは払わない」と言う

ローンの名義人である相手が払わなければ、家は競売になります。相手がローンを払わない前提で家を受け取るなら、ご自身で借り換えが必要です。

Q. 名義を変えると税金はかかる？

財産分与として名義を変える場合、原則として贈与税はかかりませんが、登録免許税や不動産取得税がかかることがあり、譲渡する側に譲渡所得税の問題が生じることもあります。税理士にご確認ください。

Q. 相手の親名義の家に住み続けたい

相手の親の名義の家は財産分与の対象にならないため、住み続けるには、相手の親との間で合意（使用貸借や賃貸借）が必要です。

まとめ

離婚後も自宅に住み続けるには、名義を変える（ローンの借り換えや引受けが必要）、名義は相手のまま住む（期間・家賃・ローンの扱いを合意書に書く）、一定期間共有のまま住む、という方法があります。ローンが残っている場合は金融機関の同意が壁になるため、現実的な方法を早めに検討することが大切です。

住まいとローンの状況を伺えば、実現できる方法をお伝えします。ご相談ください。