オーバーローンの財産分与｜ローンは誰が払う？

監修：弁護士 佐藤 都（埼玉弁護士会所属／大宮ありあけ法律事務所）

自宅の価値は2,500万円だが、住宅ローンの残高は3,000万円ある。いわゆる「オーバーローン」の状態で、売っても借金が残る。この家は、財産分与でどう扱われるのだろうか。ローンの残りを半分ずつ負担するのか、家に住み続ける側が引き受けるのか。オーバーローンの自宅は、離婚の財産分与で最も複雑になるところの一つです。この記事では、オーバーローンの場合の考え方と、よく使われる解決のパターンを解説します。

オーバーローンの自宅の扱い

財産分与の対象になるのは、プラスの財産からマイナスの財産（負債）を引いた残りです。自宅の価値よりローンの残高が多い場合、自宅そのものはマイナスの財産なので、「分けるべきプラスの財産がない」ことになります。

この場合、家庭裁判所の実務では、オーバーローンの自宅については財産分与の対象から外し、ローンは名義人（借りた本人）がそのまま負担するという扱いが一般的です。相手にローンの残りの半分を負担させることは、原則としてできません。

ほかの財産がある場合

自宅以外に預金などのプラスの財産がある場合、自宅のマイナス分をほかの財産と通算して計算するかどうかが問題になります。

通算する考え方	預金などのプラスの財産から、自宅のマイナス分（ローン残高−価値）を引き、残りを分ける。マイナスが大きければ、分ける財産がなくなることもある
通算しない考え方	オーバーローンの自宅は分与の対象から外し、預金などのプラスの財産だけを分ける

裁判例は分かれていますが、夫婦の財産全体を一体として考え、通算する扱いが取られることも多くあります。どちらの考え方が取られるかで、受け取れる額が大きく変わるため、重要な争点になります。

住宅ローンの名義と負担

ローンの名義人でない側が家に住み続ける場合、名義人が返済を続け、住んでいる側は返済に協力しない、という形になると、名義人が払わなくなったときに家を失うリスクがあります。

逆に、名義人が家を出て、残った側がローンを払う約束をしても、金融機関との関係では名義人に返済義務が残ります。ローンの名義や連帯保証を変更するには、金融機関の審査と同意が必要で、簡単には認められないことが多くあります。

よく使われる解決のパターン

• 任意売却する：自宅を売り、残ったローンを名義人が払い続ける（残債の負担を話し合いで決める）
• 名義人が住み続ける：ローンも名義人が払い、相手はほかの財産で調整を受ける
• 名義人でない側が住み続ける：名義人が払い続け、住む側が家賃相当額を払う、または養育費の一部として扱う。名義や保証の問題を金融機関と相談する
• 離婚後もしばらく共有のまま：子どもの卒業まで住み、その後売却するなどの条件を合意書で決める

→ 住み続ける方法は「離婚後も夫名義の家に住む｜名義とローン」

確認しておきたい資料

• 自宅の査定書（不動産会社2〜3社から取ると幅がわかる）
• 住宅ローンの残高証明書（別居時点のもの）
• ローンの契約書（名義人、連帯保証人、連帯債務者の確認）
• 住宅ローン控除や団体信用生命保険の内容

よくある質問

Q. 連帯保証人になっている。離婚したら外れる？

離婚しても、金融機関との契約が変わらない限り、連帯保証人の責任は続きます。外れるには、金融機関の同意と代わりの保証人などが必要です。

Q. 相手が家を出て、ローンを払わなくなった

ローンの名義人が払わなければ、家は競売になるおそれがあります。早めに金融機関に相談し、売却や名義変更の可否を検討します。

Q. オーバーローンだが、相手に慰謝料も請求したい

財産分与と慰謝料は別のものです。分ける財産がなくても、慰謝料は請求できます。

まとめ

自宅の価値よりローンの残高が多いオーバーローンの場合、自宅は財産分与の対象から外れ、ローンは名義人が負担するのが原則です。ほかに預金などがある場合は、自宅のマイナス分を通算するかどうかで受け取れる額が変わります。ローンの名義や保証の変更には金融機関の同意が必要で、売却・住み続ける・共有のまま、などのパターンから選びます。

査定額とローン残高を拝見すれば、分け方の選択肢をお伝えします。