家の頭金に特有財産｜財産分与の計算方法

監修：弁護士 佐藤 都（埼玉弁護士会所属／大宮ありあけ法律事務所）

結婚後に家を買うとき、自分の親から1,000万円の援助を受けて頭金にした。結婚前の貯金も頭金に入れた。離婚することになったが、相手は「家は夫婦の財産だから半分ずつ」と言う。頭金に入れたお金の分も、半分に分けないといけないのだろうか。結婚前の預金や親からの援助などの特有財産を頭金にして家を買った場合、家の全体が共有財産になるわけではありません。この記事では、頭金に特有財産を使った家の財産分与の計算のしかたを、図を使って解説します。

家の全体が共有財産になるわけではない

結婚後に買った家は、原則として共有財産です。ただ、購入資金の一部に、結婚前の預金や親からの援助など、特有財産を使った場合は、その部分まで夫婦で半分に分けるのは不公平です。

そこで、家庭裁判所の実務では、家の現在の価値のうち、特有財産が購入に貢献した割合に応じた部分を特有財産として、残りを共有財産として分ける方法が取られています。

特有財産の部分の計算

購入価格に占める特有財産の割合を出し、その割合を家の現在の価値にかけて、特有財産の部分を計算します。

図の例では、4,000万円の家の頭金に、親の援助1,000万円（購入価格の4分の1）を使っています。離婚のときの家の価値が3,200万円なら、その4分の1の800万円が援助を受けた側の特有財産です。そこからローンの残り2,000万円を引いた400万円が共有財産となり、各200万円ずつ分けます。

ローンが残っている場合・オーバーローンの場合

ローンが残っている場合は、家の価値からローンの残りを引いた額をもとに計算します。計算の方法には、返済の状況（特有財産で繰り上げ返済をした、など）によっていくつかの考え方があり、事案に応じて検討します。

家の価値よりローンの残りが多い（オーバーローン）場合は、家は財産分与の対象から外れることが多く、特有財産を頭金にしたことが、別の形で考慮されるかが問題になります。

→ 「オーバーローンの財産分与｜ローンは誰が払う？」

結婚後に特有財産でローンを返した場合

結婚後に、相続したお金など特有財産で住宅ローンを繰り上げ返済した場合も、その返済額に応じて、家の価値の一部を特有財産として主張できることがあります。返済の記録とお金の出どころを示す資料が必要です。

主張のために必要な資料

• 家の売買契約書と、購入資金の内訳（頭金・ローンの額）がわかる資料
• 頭金の出どころがわかる資料（結婚前の通帳、親からの振込の記録、贈与契約書）
• 住宅ローンの契約書と、別居時点のローン残高の証明
• 家の現在の価値がわかる資料（不動産会社の査定書など）

→ 親からの援助については「親からの贈与と財産分与｜特有財産になる？」

よくある質問

Q. 相手の親の援助で買った家に住み続けたい

相手の特有財産の部分があるため、家を取得するには、共有財産の部分について調整が必要になります。住み続ける方法とあわせて検討します。

Q. 頭金の資料が残っていない

銀行の取引履歴や、売買のときの資料（重要事項説明書など）から確認できることがあります。早めに探しましょう。

Q. 家の価値が購入時より上がっている

特有財産の部分も、割合に応じて値上がり分を含めて計算するのが一般的です。

まとめ

結婚前の預金や親の援助など特有財産を頭金にして家を買った場合、家の現在の価値のうち、購入価格に占める特有財産の割合の部分は特有財産として、財産分与の対象から外れます。残りからローンの残高を引いた額を共有財産として分けます。購入資金の内訳と頭金の出どころを示す資料が大切です。

家の財産分与は、資料をもとに計算すると見通しがはっきりします。ご相談ください。