ariakelaw 監修：弁護士 佐藤 都（埼玉弁護士会所属／大宮ありあけ法律事務所）
実家を相続することになったが、兄は「固定資産税の評価額で1,500万円」と言い、自分は「近所の売り出し価格から考えると2,500万円はする」と思っている。遺産に不動産があると、「いくらと考えるか」で意見が分かれることがよくあります。
不動産を受け取る人は安く、受け取らない人は高く評価したい。立場によって考える金額が違うため、価格の争いは遺産分割の大きな山場になりがちです。
この記事では、遺産分割での不動産の評価の考え方と、価格が決まらないときの進め方を解説します。
こんな疑問はありませんか？
- 実家の価格を、いくらと考えればいい？
- 固定資産税の評価額で分けるのは妥当？
- 不動産会社の査定は、どこまで信用できる？
- 価格で揉めたら、どうやって決める？
この記事でわかること
- 遺産分割での不動産の評価の考え方
- 主な評価方法とその特徴
- 価格が決まらないときの進め方
- 価格とあわせて考えたい分け方
遺産分割では「時価」が基準になる
遺産分割では、原則として、遺産を分ける時点での不動産の時価（実際に売買されるときの価格）をもとに考えます。相続税の計算に使われる価格や、固定資産税の評価額とは、必ずしも一致しません。
主な評価方法とその特徴
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の納税通知書でわかる。一般に、時価より低めになることが多い |
|---|---|
| 相続税路線価 | 相続税の計算に使われる。一般に、時価より低めになることが多い |
| 不動産会社の査定 | 実際に売れそうな価格の目安になる。会社によって金額に差が出ることもある |
| 不動産鑑定士による鑑定 | 最も客観的とされるが、費用がかかる |
POINT 相続人同士で、どの評価方法を使うかについて合意できれば、その価格で遺産分割を進めることができます。評価方法を先に決めてしまうのも、一つの方法です。
相続不動産のご相談を受け付けています
評価の方法や進め方について、状況に合わせてご提案します。
価格が決まらないときの進め方
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比べる
- 査定額の平均や中間の値で、合意を目指す
- それでもまとまらなければ、遺産分割調停の中で、不動産鑑定士による鑑定を行う
鑑定の費用は、相続人で負担するのが一般的です。不動産の種類や数によって費用が変わるため、事前に確認しておきましょう。
価格とあわせて分け方も考える
不動産の価格は、誰が不動産を取得し、ほかの相続人にいくら支払うか（代償金）を決めるうえで重要になります。価格を高く評価すると、取得する人が支払う代償金も多くなります。
分け方については「実家などの不動産の分け方で揉めたとき」で解説しています。
評価の基準時と、鑑定を使うときの注意点
遺産分割での不動産の評価は、相続が始まった時点ではなく、実際に遺産を分ける時点（調停の成立時や審判の時点）の価格が基準になります。相続税の申告では相続開始時の評価を使うため、申告のときの評価額と、遺産分割で使う評価額が違うことは珍しくありません。相続から時間がたっているほど、改めて評価を確認する必要があります。
- 当事者全員が合意すれば、固定資産税評価額や査定額など、どの資料をもとに評価を決めてもよい
- 合意できない場合は、家庭裁判所が不動産鑑定士による鑑定を行い、その結果をもとに評価を決める
- 鑑定の費用は、数十万円程度かかることが多く、当事者が前もって納める（通常は相続分に応じて負担する）
- 一部の相続人が鑑定に反対していても、裁判所の判断で鑑定が行われることがある
POINT 鑑定には費用と時間がかかるため、まずは不動産会社の査定を複数取って、その幅の中で合意できないかを検討するのが実務的です。
よくある質問
Q. 不動産を売ってお金で分けるなら、評価の争いは避けられますか？
売却して代金を分ける場合は、実際に売れた価格で分けることになるため、評価の争いは起こりにくくなります。ただ、売却の時期や価格について、相続人全員の協力が必要です。
Q. 住宅ローンが残っている不動産は、どう評価しますか？
亡くなった方のローンが団体信用生命保険で完済される場合もあります。ローンが残る場合は、その扱いもあわせて整理が必要です。
Q. 田舎の土地で、買い手がつきそうにありません。
売りにくい不動産は、評価が低くなることがあります。誰が引き取るか、管理の負担をどうするかも含めて、話し合いが必要です。
まとめ
遺産分割では、不動産は時価で考えるのが原則で、評価の方法によって金額が変わります。
価格で揉めているときは、評価方法の選び方も含めて、一度ご相談ください。